Q.(22)부동산경매절차의 개별매각과 일괄매각 관한설명

[2022년 제28회] 

 

 

1.

여러개의 부동산을 동시에 매각하는 집행법원이 일괄매각결정을 한 바 없었다면 그 부동산들은 개별매각되는 것이다.((O))

 

# 관련 판례

대법원 1994. 8. 8. 자 94마1150 결정

[낙찰불허가결정][공1994.10.1.(977),2495]

 

【판시사항】

일괄입찰결정이 없었던 입찰절차에서 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산을 입찰가액의 총액만을 기재하여 제출하였다가 입찰기일 종결 후 집달관의 보완지시를 받고 부동산별로 입찰표를 다시 작성, 제출한 경우 입찰표의 효력

【결정요지】

여러 개의 부동산을 동시에 입찰하는 경매법원이 일괄입찰(매각)결정을 한 바 없었다면 그 부동산들은 개별입찰(매각)되는 것이므로, 개별입찰 (매각)로 진행되는 입찰 (매각) 절차에서 입찰자가 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산을 입찰가액의 총액만을 기재하여 제출하였다가 입찰기일이 종결된 후에 집달관의 보완지시를 받고 부동산별로 입찰표를 다시 작성, 제출하였다면 그 입찰표는 모두 무효이고, 이러한 결론은 입찰자가 위 입찰을 일괄입찰 (매각) 한 것으로 잘못 알았었다거나 입찰표를 다시 작성하여 제출하게 된 것이 집달관의 지시에 의한 것이고 다시 작성, 제출할 때까지 사이에 원래의 입찰표가 개봉되지 아니하였었다고 하여 달라질 수 없다.

 

【참조조문】민사소송법 제664조 제2항, 민사소송규칙 제159조의6

(출처: > 종합법률정보 판례)

 

 

2.

법원은 여러 개의 부동산의 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.((O))

 

# 관련 법령

 

민사집행법 제98조(일괄매각결정) 

①법원은 여러 개의 부동산의 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

②법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산(금전채권을 제외한다)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다.

 

 

 

3.

경매목적물인 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 집행법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄매각하여야 한다.((O))

 

# 관련 판례

대법원 2003. 2. 19. 자 2001마785 결정

[낙찰허가][공2003.5.15.(178),1037]

 

판시사항】

[1] 경매목적물인 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 경우 그 부동산에 설치된 공장의 공용물도 일괄하여 경매하여야 하는지 여부(적극)

[2] 구 민사소송법 제631조 제2항 소정의 '공고일로부터 7일 이후'에 7일에 해당하는 날이 포함되는지 여부(적극)

[3] 배당요구를 한 임금채권자가 구 민사소송법 제607조 소정의 이해관계인에 해당하는지 여부(소극)

【결정요지】

[1] 공장저당법 제4조, 제5조, 제7조 제1항에 의하면, 공장저당의 목적이 된 토지 또는 건물과 거기에 설치된 기계, 기구 등은 이를 분할하여 경매할 수 없으므로, 그 부동산에 신청근저당권자 이외의 근저당권자의 공장저당이 있을 때에는 경매법원으로서는 그 근저당권자의 공장저당의 목적이 된 기계, 기구 등도 함께 일괄경매하여야 한다.((22/3-O))

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제631조 제2항은 신경매기일은 공고일로부터 7일 이후로 정하여야 한다고 규정하고 있는바, 여기에서 7일 이후라 함은 7일에 해당하는 날을 포함한다.

[3] 법원은 경매기일과 경락기일을 이해관계인에게 통지하여야 하는 바, 여기서 이해관계인이라 함은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자를 말하는 것이고, 경매절차에 관하여 사실상의 이해관계를 가진 자라 하더라도, 동 조항에서 열거한 자에 해당하지 아니한 경우에는 경매절차에 있어서의 이해관계인이라고 할 수 없으므로, 배당요구를 한 임금채권자는 위 조항에서 말하는 이해관계인이라 할 수 없다.

 

【참조조문】

[1] 공장저당법 제4조, 제5조, 제7조 제1항[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제631조 제2항[3] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제607조(현행 민사집행법 제90조 참조), 제617조 제2항(현행 민사집행법 제104조 제2항 참조)

(출처: > 종합법률정보 판례)

 

 

4.

일괄매각절차에서 서로 다른 별개의 부동산에 대한 매각대금의 배당 순서를 달리하여야 한다면, 각 부동산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며 , 각 부동산의 대금액은 총대금액을 각 부동산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다.((O))

 

# 관련 판례

 

대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결

[부당이득금반환][공1999.9.1.(89),1747]

【판시사항】

[1] 1동 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위한 요건(=구조상·이용상의 독립성과 소유자의 구분행위) 및 소유자가 기존 건물에 마쳐진 등기를 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 건물표시변경등기를 한 경우, 이를 구분건물로 하려는 의사로 볼 수 있는지 여부(소극)

[2] 부동산의 일괄경매에서 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 경우, 각 부동산별로 최저경매가격을 정해야 하는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에 그 각 부분을 1개의 구분건물로 하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하는 것도 가능하기 때문에, 이를 구분건물로 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 소유자의 의사에 의하여 결정된다고 할 것이므로, 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 하는 것으로서, 소유자가 기존 건물에 증축을 한 경우에도 증축 부분이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고 할 수는 없고, 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다고 할 것이며, 이 경우에 소유자가 기존 건물에 마쳐진 등기를 이와 같이 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다.

[2] 어느 부동산에 대하여 저당권의 효력이 미친다는 것은 그 부동산이 저당권 실행의 대상이 된다는 것과 그 부동산의 처분대가가 피담보채권의 우선변제에 충당되고 그 결과 경락인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득하게 된다는 것을 의미하므로, 서로 다른 별개의 부동산에 대한 낙찰대금의 배당 순서를 달리하여야 한다면, 각 부동산(재산)에 대한 낙찰대금을 별도로 특정할 필요가 있다고 할 것이고, 민사소송법 제655조 제2항[현 민사집행법 제101조 제2항]은 "부동산 일괄경매의 경우에 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 그 각 대금액은 총 대금액을 각 부동산(재산)의 최저경매가격 비율에 의하여 안분한(나눈) 금액으로 한다."라고 규정하고 있으므로, 일괄경매의 각 부동산별로 그 최저경매가격을 정하여 경매절차(매각절차)를 진행하여야 한다.

 

【참조조문】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제1조, 민법 제215조, 부동산등기법 제15조 제1항, 제101조[2] 민사소송법 제615조, 제655조 제2항

(출처:  > 종합법률정보 판례)

 

 

 

민사집행법 제101조(일괄매각절차) [구 민소법 제655조 제2항]

①제98조 및 제99조의 일괄매각결정에 따른 매각절차는 이 관의 규정에 따라 행한다. 다만, 부동산 외의 재산의 압류는 그 재산의 종류에 따라 해당되는 규정에서 정하는 방법으로 행하고, 그 중에서 집행관의 압류에 따르는 재산의 압류는 집행법원이 집행관에게 이를 압류하도록 명하는 방법으로 행한다.

②제1항의 매각절차에서 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며, 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다. 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에도 또한 같다.

③여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

④제3항 본문의 경우에 채무자는 그 재산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

⑤일괄매각절차에 관하여 이 법에서 정한 사항을 제외하고는 대법원규칙으로 정한다.

 

 

5.

수개의 부동산을 일괄하여 매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가 사유가 있다면 그 일부에 대하여 불허가하면 되고 , 그 전부를 불허가하여야 하는 것은 아니다.((X))

 

# 관련 판례

 

대법원 1985. 2. 8. 자 84마카31 결정

[부동산경락허가결정][집33(1)민,25;공1985.6.1.(753),701]

【판시사항】

가.경락허가결정 경정결정의 고지방법

나. 국세체납처분에 의한 압류가 되어 있는 경우 처분청명의의 경락허가결정에 대한 항고의 가부

다. 금융기관의 연체대출금에관한특별조치법 제5조의 2 제1항이 국가에도 적용이 되는지 여부(소극)

라. 경매담당공무원에게 뇌물을 공여한 경우, 경락불허사유에 해당여부

마. 공동매수인중 1인에 관한 경락불허가 사유가 다른 공동매수인에게도 영향을 미치는지 여부(적극)

바. 금융기관의 연체대출금에 관한특별조치법 제5조의 적용범위

사. 수개의 부동산 일괄경매의 경우, 일부의 경락불허사유가 전부에 미치는 영향

아. 경매조서의 증명력

【판결요지】

가. 부동산임의경매에 있어서 경락허가결정의 경정결정의 고지방법에 관하여는 특별히 규정한 바가 없으므로 민사소송법 제207조에 의하여 상당한 방법으로 고지하면 그 효력이 발생한다 할 것이나 그 결정에 대하여는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있으므로 경정결정의 고지는 즉시항고권의 행사에 지장이 없는 방법으로 하여야 할 것인바 대금교부기일소환장의 송달은 위 경정결정을 상당한 방법으로 고지한 것이라 볼 수 없다.

나. 경매부동산에 나라를 권리자로 국세체납처분에 의한 압류가 되어 있는 경우 경락허가결정에 대하여 항고를 제기할 수 있는 자는 그 처분청이 아니라 압류채권자인 나라이므로 그 처분청이름으로 제기된 항고는 처분청이 국가의 소송수행자 자격으로 제기한 것으로 보아서 그 당사자표시와 소송수행권을 보정케 하여야 한다.

다. 인지첩부 및 공탁제공에 관한 특례법 제3조에 의하면 국은 국가를 당사자로 하는 소송 및 행정소송을 수행함에 있어서 민사소송규정의 공탁을 하지 아니한다고 규정하고 있으므로 이 규정은 경매법 제1조 제2항에 의하여 민사소송법이 준용되는 경매법에 의한 임의경매에 있어서도 그 적용이 있다 할 것이고 따라서 담보의 공탁을 규정한 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조의 2 제1항은 나라에 대하여는 그 적용이 없다.

라. 경매절차에서 부정하게 경락받을 목적으로 경매사무를 취급하는 담당공무원에게 뇌물을 공여하는 범법행위를 함으로써 경매절차의 공정을 해한 경우 이는 경매법 제33조가 준용하는 민사소송법 제633조 제2호가 규정한 최고가경매인이 매매계약을 체결하거나 부동산을 취득할 능력이 없는 경우에 해당하여 같은법 제635조 제2항에 의한 경락불허가사유가 된다.

마. 공동매수인은 특별한 사유가 없는 한 공동하여서만 매수자의 자격을 가진다고 할 것이어서 공동매수인중 1인에 관한 경락불허가사유는 다른 공동매수인에게도 그 효력이 미친다.

바. 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조의 경매절차에 있어서 통지를 요하는 이해관계인은 경매신청 기입등기시의 이해관계인에 한한다는 규정은 경매부동산의 환가절차에 있어서 통지를 요하는 이해관계인의 범위를 규정한 것이고 그 이외의 절차 즉 항고와 대금교부등 절차에서의 이해 관계인의 범위까지 제한하는 것이라고 볼 수는 없다.

사. 수개의 부동산을 일괄하여 경매하는 경우 그 중 일부에 경락불허가사유가 있다면 그 전부를 불허가하여야 한다.((22/5-O))

아. 부동산의 경매절차에 있어서 경매기일에 있어서의 절차가 적법히 행하여졌느냐의 여부는 민사소송법 제147조를 준용하여 경매조서의 기재만이 유일한 증명자료가 된다.

 

【참조조문】

가.민사소송법 제207조 나. 민사소송법 제642조 다. 인지첩부 및 공탁제공에 관한 특례법 제3조, 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조의 2 라, 마. 민사소송법 제633조 제2호, 제635조 제2항 바. 금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 제5조 사. 민사소송법 제633조, 제635조 아. 민사소송법 제147조

(출처: > 종합법률정보 판례)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[출처 법학사 202020,22년 제26회,제28회 기출문제 및 해설 내용 과 관련된 자료를  국가법령정보센터(https://www.law.go.kr),종합법률정보 규칙(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#//), 대한민국 법원 종합법률정보(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#1705108246144),각종 블로그,  https://yklawyer.tistory.com/8213 [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다:티스토리] 등의 내용을 참조, 저의 학습정리순에  맞추어 발췌 , copy or 워드 작성 방법으로 정리하여 옮김을 알려드립니다]