Q.(22)매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치 관한 설명

[2022년 제28회]

 

1.

최고가 매수신고인에 대한 매각허가결정이 항고심이나 재항고심에서 취소된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부 결정을 하여서는 안되고 집행법원은 새 매각기일을 정하여 매각절차를 진행한다.((O))

 

★ 최고가 매수신고인에 대한 매각허가결정이 항고심이나 재항고심에서 취소된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 민사집행법 제137조가 적용될 여지가 없으므로 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부 결정을 하여서는 안되고 집행법원은 새 매각기일을 정하여 매각절차를 진행한다.(제요 집행 2)

 

# 참고 관련 판례

 

대법원 2011. 2. 15. 자 2010마1793 결정

[매각불허가결정에대한이의][미간행]

 

 

【판시사항】

부동산에 대한 강제경매절차에서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 할 수 있는지 여부(소극)

 

【참조조문】민사집행법 제114조, 제137조  【전 문】  【재항고인】 재항고인  【원심결정】 창원지법 2010. 11. 3.자 2010라400 결정

【주 문】  재항고를 기각한다.

 

【이 유】

재항고이유를 살펴본다.

부동산에 대한 강제경매절차에 있어서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 민사집행법 제114조 소정의 차순위매수신고제도에 의한 차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 한다. ((22/1-O))매수인이 대금을 지급하지 아니한 경우에 차순위매수신고인에 대하여 매각을 허가할 것인지를 결정하도록 규정한 같은 법 제137조 제1항의 취지는, 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 매각대금의 일부가 되는 매수신청의 보증금과 차순위매수신고인의 매수신고액의 합이 최고가매수신고인의 매수신청액을 초과하므로( 같은 법 제114조 제2항 참조) 재매각을 실시하지 아니하고 당해 매각절차를 속행할 수 있도록 한다는 데 있다고 볼 것이다. 그런데 최고가매수신고인에 대한 매각불허가가 있는 경우에는 그 매수신청의 보증금이 매각대금에 포함되지 아니하므로, 그와 같은 취지를 여기에 적용할 수 없는 것이다 .

이 사건에서 제1심법원의 사법보좌관은 매각기일에 최고가매수신고인 김광희가 입찰가격을 문면상 수정한 입찰표로 매수신고하였음을 들어 그에 대한 매각을 불허가하는 결정을 하면서도 차순위입찰자인 재항고인에 대하여 매각허가를 하지 아니한 것에 대하여, 원심이 제1심법원이 위 사법보좌관의 결정을 인가한 데에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다고 판단하고 재항고인의 항고를 기각한 것은 앞서 본 법리에 좇은 것으로서 정당하다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관   김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심)

(출처:  > 종합법률정보 판례)

 

 

민사집행법 제114조(차순위매수신고) 

①최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 “차순위매수신고”라 한다)를 할 수 있다.

②차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다

 

 

민사집행법 제137조(차순위매수신고인에 대한 매각허가여부결정) 

①차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다. 다만, 제142조제4항의 경우에는 그러하지 아니하다.

②차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

 

 

민사집행법 제142조(대금의 지급) 

①매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.

②매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.

③매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다.

④매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다.

⑤제4항의 지연이자에 대하여는 제138조제3항의 규정을 준용한다.

⑥차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.

 

 

2.

민사집행법 제138조 제2항에 의하면 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다고 규정하고 있는데 , 위 규정은 재매각절차가 종전의 경매절차를 속행하는 것이고 또 전 매수인의 책임을 분명하게 하기 위한 것이므로 재매각명령 후 최초의 재매각기일의 최저매각가격은 전의 매수인이 최고가매수인으로 호명받은 매각기일에서의 최저매각가격을 저감한 금액을 최저매각가격으로 하여야 한다.((X))

 

 

★ 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다.(제138조 제2항). 즉 재매각은 전의 매수인이 최고가 매수인으로 호명받은 매각기일부터 재개, 속행되는 것이므로 재매각 명령 후 최초의 재매각기일의 최저매가가격 그 밖의 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호명 받은 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격 그 밖의 매각조건이 그대로 적용되어 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시하여야 한다. 따라서 민사집행법 제97조 제1항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시하여서는 안된다.(75마172) 또한 재매각 직전의 매각기일에서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다.(제요 집행 2)

 

# 참고 관련 판례

대법원 1975. 5. 31. 자 75마172 결정

[부동산경락허가결정에대한재항고][집23(2)민,114;공1975.7.15.(516),8481]

 

【판시사항】

민사소송법 648조 2항 소정의 “최초에 경매하기 위하여 정한 취저경매가격”의 뜻

【결정요지】

민사소송법 648조 2항 소정의 “최초에 경매하기 위하여 정한 최저경매가격”이라 함은 전 경락인에게 경매허가할 때에 정하여졌던 최저경매가격을 말한다.

 

【전 문】 【재항고인】 김병운 【원 결 정】 서울민사지방법원 1975.3.31. 자 75라68 결정 【주 문】재항고를 기각한다.

 

【이 유】

재항고인의 재항고이유에 대한 판단,

민사소송법 제648조[現 민사집행법 제138조] 제2항에 의하면 최초에 경매하기 위하여 정한 최저경매가격 기타 매각조건은 재경매절차에도 적용한다고 규정하고 있는 바, 위의 “최초에 경매하기 위하여 정한 최저경매가격” 이라 함은 재경매절차가 종전의 경매절차를 속행하는 것이고 또 위 규정이 전 경락인의 책임을 분명하게 하기 위한 것이라고 보여지므로 동법 제615조 [現 민사집행법 제97조 제1항] 에 의한 감정인이 부동산을 평가한 금액이나 전경락인이 경매신고한 가격이 아니고 전 경락인에게 경매허가할 때에 정하여 졌던 최저경매가격을 말한다고 함이 상당하다 할 것인 바, 기록에 의하면 원심은 같은 견해에서 경매법원의 본건 재경매에 있어서의 최저경매가격을 전 경락인이 경매를 신고한 경락기일에서 최저경매가격으로 정한 금 2,985,010원으로 정한 것은 적법하다고 한 원심의 조처는 정당하고 다음 경매신청인은 경매절차상 직접 이해관계를 가지는 자이므로 소론 제1차 항고심 결정에 대하여 위 경매신청인이 재항고하였다하여 아무런 잘못이 없고, 본건 재항고인이 제1차항고심 결정에 대하여 재항고를 한 바 없다는 것을 전제로 한 주장은 전에 한 제2차 항고심 결정에 대하여 본건 재항고인이 재항고를 하지 아니하여 이미 그 결정이 확정되고 다시 재경매를 실시하여 경락허가결정이 된 본건에 있어서는 그 주장과 같이 제2차 항고심의 결정이 절차상의 하자로서 부당하다는 전 사유를 들어 본건 경락허가결정에 대한 재항고이유로 삼을 수 없다 할 것이다.

그러므로 원결정은 정당하고 논지는 이유 없어 재항고를 기각하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관   이일규(재판장) 주재황 김영세 이병호

(출처:  > 종합법률정보 판례)

 

 

 

민사집행법 제138조(재매각) [구 민소법 제648조]

①매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.((22/3-O))

②재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다.((22/2-O))

③매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다.((22/5-O))

④재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.((22/4-O))

 

 

3.

매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.((O))

 

#관련 법령  :  민사집행법 제138조 제1항

 

4.

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없고, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못하며, 이 규정에 의하여 매수인이 돌려 줄 것을 요구할 수 없는 보증은 배당할 금액에 포함된다.((O))

 

★ 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다.(민사집행법 제138조 제4항). 전의 매수인은 그 재매각 기일 뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다. 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며(민사집행법 제138조 제4항). 이 규정에 의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증은 배당할 금액에 포함된다.(민사집행법 제147조 제1항 제5호, 제요 집행 2)

 

민사집행법 제147조(배당할 금액 등) 

①배당할 금액은 다음 각호에 규정한 금액으로 한다.

1. 대금

2. 제138조제3항 및 제142조제4항의 경우에는 대금지급기한이 지난 뒤부터 대금의 지급ㆍ충당까지의 지연이자

3. 제130조제6항의 보증(제130조제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다.)

4. 제130조제7항 본문의 보증 가운데 항고인이 돌려 줄 것을 요구하지 못하는 금액 또는 제130조제7항 단서의 규정에 따라 항고인이 낸 금액(각각 제130조제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다.)

5. 제138조제4항의 규정에 의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증(보증이 금전 외의 방법으로 제공되어 있는 때에는 보증을 현금화하여 그 대금에서 비용을 뺀 금액)

②제1항의 금액 가운데 채권자에게 배당하고 남은 금액이 있으면, 제1항제4호의 금액의 범위안에서 제1항제4호의 보증 등을 제공한 사람에게 돌려준다.

③제1항의 금액 가운데 채권자에게 배당하고 남은 금액으로 제1항제4호의 보증 등을 돌려주기 부족한 경우로서 그 보증 등을 제공한 사람이 여럿인 때에는 제1항제4호의 보증 등의 비율에 따라 나누어 준다.

 

 

5.

매수인 또는 매각허가결정을 받은 차순위매수신고인 중 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급기일까지의 대금에 대한 연 100분의 12의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 먼저 지급한 사람이 매매목적물의 권리를 취득하고 , 이때 법원은 재매각절차를 취소하여야 한다.((O))

 

# 관련 법령 : 민사집행법 제138조 제3항,

 

민사집행규칙 제75조(대법원규칙으로 정하는 이율) 

법 제130조제7항과 법 제138조제3항(법 제142조제5항의 규정에 따라 준용되는 경우를 포함한다)의 규정에 따른 이율은 연 100분의 12로 한다. <개정 2015. 10. 29., 2019. 8. 2.>

[전문개정 2003. 7. 19.]

 

★ 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다( 민사집행법 제138조 제3항,)

★차순위매수신고인이 매각허가결정을 받아 매수인이 되었으나 차순위매수신고인도 대금을 지급하지 않아 재매각을 하는 경우에는 최고가로 매수인이 된 자와 추순위로 매수인이 된 자 모두 같은 입장이기 때문에 둘 중 먼저 대금을 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다.(제요 집행 2)

 

 

 

 

[출처 법학사 202020,22년 제26회,제28회 기출문제 및 해설 내용 과 관련된 자료를  국가법령정보센터(https://www.law.go.kr),종합법률정보 규칙(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#//), 대한민국 법원 종합법률정보(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#1705108246144),각종 블로그,  https://yklawyer.tistory.com/8213 [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다:티스토리] 등의 내용을 참조, 저의 학습정리순에  맞추어 발췌 , copy or 워드 작성 방법으로 정리하여 옮김을 알려드립니다]