[위 문제에 대한 이해도 높이기]
1) 저당권이 설정된 부동산에 임차권이 설정된 경우
- 저당권 : 돈을 빌려준 사람이 담보로 설정하는 권리입니다. 채무자가 돈을 갚지 않으면 부동산을 경매하여 우선 변제받을 수 있습니다.
- 임차권 : 임차인이 부동산을 빌려 쓰는 권리입니다. 대항력과 우선변제권이 있을 경우 보호받을 수 있습니다.
(1) 우선 순위 결정
- 저당권이 먼저 설정 되었다면 : 저당권자가 우선 변제권을 가집니다.
⊙ 이 경우 임차인은 보증금을 돌려 받지 못할 위험이 있습니다.
- 임차권이 먼저 설정 되었다면 : 임차인이 대항력을 갖게 되어 저당권자보다 우선할 수 있습니다.
⊙ 대항력을 얻으려면 : 임차인이 입주하고 전입신고를 해야 합니다.
⊙ 우선변제권을 얻으려면 : 확정일자까지 받아야 합니다.
(2) 경매 시 처리
- 저당권자가 경매를 신청한 경우 :
⊙ 임차인이 대항력만 있는 경우 : 부동산이 팔리면 임차권은 소멸합니다.( 새 소유자에게 대항하지 못함)
⊙ 임차인이 우선변제권이 있는 경우 : 확정일자 순서에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
⊙ 임차인이 대항력과 우선변제권이 있는 경우 : 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.
2) 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있거나 차임채권이 양도된 경우
- 차임채권 : 임대인이 임차인에게 받을 임대료(월세, 보증금 반환채권 등) 입니다.
- 압류 및 추심명령 : 채권자가 법원에 신청하여 차임채권을 압류 하고 직접 받아낼 수 있는 명령 입니다.
- 채권 양도 : 임대인이 차임채권을 제3자에게 넘기는 것. 새로운 사람(양수인)이 채권자가 됩니다.
(1) 압류 및 추심명령 효과
- 압류 명령 : 차임채권에 대해 압류가 되면 임대인은 임차인에게 직접 돈을 받을 수 없습니다.
- 추심명령 : 채권자는 법원의 허가를 받아 임차인에게 직접 차임채권을 추심할 수 있습니다.
- 우선순위 :
⊙ 압류 및 추심명령이 먼저 있으면 압류한 채권자가 우선합니다.
⊙ 이후에 채권 양도가 이루어지더라도 압류한 채권자에게 우선권이 있습니다.
(2) 채권 양도 효과
- 채권 양도는 채권자 변경을 의미합니다.
⊙ 예 : A가 B에게 받을 월세를 C에게 양도하면, 이제 C가 새로운 채권자가 되어 B는 C에게 월세를 지급해야 합니다.
- 대항요건 : 채권 양도가 효력이 생기려면 :
⊙ 임차인(채무자)에게 통지하거나,
⊙ 임차인이 승낙해야 합니다.
- 경합문제 :
⊙ 압류 및 추심명령이 먼저 있은 후 채권이 양도된 경우 : 압류 한 채권자가 우선권을 가집니다.
⊙ 반대로 채권 양도가 먼저 통지 되면, 양수인이 새로운 채권자가 됩니다.
3) 정리 및 예시
- 저당권 vs 임차권 :
⊙ 저당권이 먼저 설정되었다면 임차인은 보증금을 우선 변제받지 못할 수 있습니다.
⊙ 임차인이 입주하고 전입신고를 하여 대항력을 갖게 되면, 저당권자 보다 우선할 수 있습니다.
⊙ 우선변제권을 갖춘 경우, 확정일자 순서에 따라 보증금을 우선 변제 받습니다.
- 차임 채권 압류 및 추심명령 vs 채권 양도 :
⊙ 압류 및 추심명령이 먼저 있으면, 압류한 채권자가 우선합니다.
⊙ 이후에 채권이 양도되더라도 , 압류한 채권자에게 우선권이 있습니다.
⊙ 반대로 채권 양도가 먼저 통지되면 양수인이 새로운 채권자가 됩니다.
4) 쉽게 말하면,
- 저당권이 먼저 설정되면, 임차인이 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 임차인이 입주하고 전입신고를 하면 대항력이 생겨 저당권자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.
- 차임채권에 압류 및 추심명령이 먼저 있으면, 압류한 사람이 월세를 받아갈 권리가 생깁니다.
- 채권 양도가 먼저 통지 되면, 양수인이 새로운 채권자가 됩니다.
이 지문은 저당권과 임차권의 우선순위, 차임채권 압류 및 추심명령 그리고 양도에 관한 우선권 문제
[2022년 제28회]
1.
저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권등에도 저당권의 효력이 미친다.((O))
2.
저당권자는 위 1의 지문의 차임채권 등에 대한 저당권의 실행을 저당부동산에 대한 경매절차에서 할 수는 없고, 채권집행의 방법으로 실행시킬 수 있다.((O))
3.
보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료된 경우, 임차인이 연체한 차임이 있다면 연체 차임 중 저당부동산의 압류 이전 부분에 한하여 보증금에서 당연히 공제된다.((X))
[1.2.3. 관련 판례]
대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결
[ 배당이의 ] [공2016하,1228]
【판시사항】
[1] 저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는지 여부(적극) 및 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권 실행 방법
[2] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)
[3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 연체 차임 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행한 경우, 채권집행 절차에서 임차인이 지급하거나 공탁하지 아니하여 잔존하는 차임채권 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다.((22/1-O))
다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다. ((22/2-O))
[2] 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.
[3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다. ((22/3-O))
【참조조문】[1] 민법 제359조, 민사집행법 제273조 [2] 민법 제618조 [3] 민법 제359조, 제618조, 민사집행법 제273조
4.
임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도 , 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.((O))
[관련 판례]
대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결
[ 건물명도 ] [공2005.2.1.(219),187]
【판시사항】
임대차계약상의 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시 그 때까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연히 공제되는 것인지 여부(적극)
【판결요지】
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다. ((22/4-O))
【참조조문】민법 제618조
5.
보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되어 임차인이 그 양도 통지를 받았다고 하더라도 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환 할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장 할 수 있다.((O))
[관련 판례]
대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결
[ 임대료 ] [공2015상,619]
판시사항】
보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도된 경우, 임차인이 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있는지 여부(적극)
【판결요지】
부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다. ((22/5-O))
【참조조문】민법 제618조
민법 제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
[4. 5. 지문에 대한 이해도 높이기]
1) 지문의 핵심 내용
- 임대차 계약에서 보증금이 수수된 경우,
임대차는 보증금을 임대인에게 맡기고 매달 차임(월세)을 지급합니다.
- 차임 채권에 대해 압류 및 추심명령이 내려졌더라도 임대차 계약이 종료되고 목적물(집 또는 건물)이 임대인에게 반환되면:
⊙ 그때까지 추심되지 않은 미납 차임은 보증금에서 자동으로 공제 된다는 뜻입니다.
2) 왜 그런가?(이유와 법리)
- 임대보증금은 본래 미납 차임이나 원상복구비용 등을 보증하기 위해 임대인이 담보로 잡는 돈입니다.
- 임대차 계약이 종료되면 :
⊙ 보증금에서 미납 차임이나 손해배상비용을 먼저 공제하고,
⊙ 미납 차임의 존재 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
- 따라서 미납 차임이 남아있다면:
⊙ 그 금액만큼 보증금에서 자동 공제 되고,
⊙ 공제 후 남은 금액은 임차인에게 돌려줍니다.
3) 예시로 이해하기
- A는 B에게 보증금 1000만원에 월세 100만원으로 집을 임대했습니다.
- B가 3개월 동안 월세를 내지 않아 미납 차임 300만원이 발생했습니다.
- C가 B의 미납 차임에 대해 압류 및 추심명령을 받아 갔지만, 아직 200만원은 추심하지 못했습니다.
- 계약 종료 후 B가 집을 비웠줬다면 :
⊙ 미납 차임 200만원은 보증금 1000만원에서 공제됩니다.
⊙ 임대인 A는 800만원만 B에게 돌려줍니다.
4) 결론 및 정리
- 임대차 계약이 종료되고 집이 반환될 때,
⊙ 압류 및 추심명령이 있었더라도 그때까지 추심되지 않은 미납 차임은 보증금에서 자동으로 공제됩니다.
⊙ 남은 보증금만 임차인에게 돌려줍니다.
- 이는 보증금의 본래 목적(미납 차임 보증)에 따른 당영한 공제 입니다.
5) 쉽게 말하면
- 보증금은 미납 월세를 떼먹지 않도록 보증하는 돈입니다.
- 임대차 계약이 끝나고 집을 비워줄 때,
⊙ 밀린 월세가 있으면 보증금에서 자동으로 빼고 나머지를 돌려줍니다.
⊙ 압류 및 추심명령이 있었더라도 아직 못 받아간 돈이 남아 있으면 그 금액 만큼 보증금에서 공제됩니다.
[출처 법학사 202020,22년 제26회,제28회 기출문제 및 해설 내용 과 관련된 자료를 사법정보공개포털(대한민국법원) 사이트(https://portal.scourt.go.kr/pgp/index.on?m=PGP1011M01&l=N&c=900),, 각종 블로그, https://yklawyer.tistory.com/8213 // [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다:티스토리] ,// ChatGPT 등의 내용을 참조, 저의 학습정리순에 맞추어 발췌 , copy or 워드 작성(암기,이해 차원) 방법으로 정리하여 옮김을 알려드립니다]
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