Q.(22)부동산의 매각결정절차 관한 설명

◈ 매각결정절차와 경매절차의 차이점 

경매절차와 매각결정절차는 서로 밀접하게 관련되어 있지만, 법적 의미와 절차에서 차이가 있습니다.

 

1) 경매절차

결매절차는 법원이나 공공기관이 채무자의 재산을 강제적으로 처분하여 채권자의 권리를 만족시키기 위한 과정.

 

    (1)주요 특징

- 법원(강제경매, 임의경매)또는 공공기관(공매)에서 진행

- 채권자가 신청하고 법원이 개시 결정

- 낙찰자가 매각대금을 납부하면 소유권이전

 

    (2) 절차 개요

① 경매신청 →② 경매 개시 결정 → ③ 감정평가 및 입찰 공고 → ④ 입찰 및 낙찰 → ⑤ 매각 결정 → ⑥대금 지급 및 소유권 이전

 

2) 매각결정절차매각결정절차는 경매에서 낙찰된 후 법원이 그 낙찰을 확정하는 과정

 

    (1) 주요 특징- 경매에서 최고가 입찰자가 결정된 후 진행- 법원이 낙찰자의 적격성 등을 심사- 이해관계인의 이의 신청 가능- 법원의 매각허가 결정 후 확정

 

    (2) 절차 개요

①낙찰  →② 이해관계인의 이의 신청(있는 경우) → ③법원의 매각 허가 또는 불허가 결정 → ④확정되면 대금 지급 및 소유권 이전 

 

3) 주요 차이점 비교

구분	경매절차	매각결정절차
의미	채권자의 신청으로 법원이 강제적으로 재산을 매각하는 과정	경매에서 낙찰된 후 법원이 그 매각을 확정하는 과정
주체	법원 또는 공공기관	법원
주요내용	경매개시,입찰,낙찰까지 포함	낙찰 후 법원의 매각허가 여부 결정
결과	최고가 입찰자(낙찰자)선정	낙찰이 확정되면 매각대금 납부 및 소유권 이전 가능

 

4)결론

- 경매절차가 완료되더라도 법원이 매각결정을 확정하지 않으면 낙찰이 무효가 될 수 있음.

- 따라서 매각결정절차는 경매절차의 일부이지만, 중요한 법적 심사단계임.

 

 

[2022년 제28회]

 

1.

여러 차례의 매각기일에서 매수가격의 신고가 없어 매각불능으로 된 후 그 다음 기일에서 매수가격의 신고가 이루어진 경우 , 당해 매각기일의 공고에 법규 위반이 없는 이상 이전의 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었다고 하더라도 이는 민사집행법 제121조 제7호의 매각불허가 사유에 해당하지 않는다. ((O))

 

[관련 판례]

대법원 2008. 5. 20.자 2008마463,464,465,466 결정

[ 부동산매각불허가결정에대한이의 ] [미간행]

【판시사항】

여러 차례의 매각기일에서 매수가격의 신고가 없어 매각불능으로 된 후 그 다음 기일에서 매수가격의 신고가 이루어진 경우, 당해 매각기일의 공고에 법규 위반이 없음에도 이전 매각기일의 공고가 법률의 규정을 위반한 것이 민사집행법 제121조 제7호의 매각불허가사유에 해당하는지 여부(소극)

 

【참조조문】민사집행법 제104조 제1항, 제106조, 제121조 제7호, 민사집행규칙 제56조【참조판례】대법원 2001. 8. 30.자 99마7372 결정(공2001하, 2154)【전 문】【재항고인】 재항고인【원심결정】 대전지법 2008. 3. 4.자 2008라42, 43, 44, 45 결정

【주 문】원심결정을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다.

 

【이 유】

재항고이유를 본다.

원심결정 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 민사집행법 제106조 및 민사집행규칙 제56조의 규정에 의하면, 매각기일의 공고는 매각기일의 2주 전까지 하여야 하고, 공고내용에는 부동산의 표시, 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 부동산의 점유자에 관한 사항, 매각기일의 일시·장소뿐만 아니라, 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지, 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지 등을 적어야 하는바, 여기에는 매수희망자를 널리 모집하여 고가매각을 유도하고, 이해관계인을 배려하려는 절차적으로 중요한 의미가 있고, 또한 집행법원의 매각명령에는 선행 매각기일에서 허가할 매수가격의 신고 없이 매각기일이 최종 마감된 때에 한하여 매각기일을 속행한다는 내용이 포함되어 있으므로 후행 매각기일의 속행은 이전 매각기일의 마감을 전제로 한 것이어서 제2회 매각기일에 대한 공고를 간과한 위법이 이후의 절차에서 치유되었다고 볼 수 없다는 이유로 매각기일의 공고절차를 간과하고 한 이 사건 매각은 민사집행법 제121조 제7호 소정의 “경매절차에 중대한 잘못이 있는 때”에 해당한다고 판단하여 재항고인에 대하여 매각불허가결정을 한 집행법원의 결정을 유지하였다.

그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

법원은 최저매각가격으로 제102조 제1항의 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나 압류채권자가 제102조 제2항의 신청을 하고 충분한 보증을 제공한 때에는 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 대법원규칙이 정하는 방법으로 공고하여야 하는바( 민사집행법 제104조 제1항), 이러한 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반한 때에도 민사집행법 제121조 제7호 소정의 “경매절차에 중대한 잘못이 있는 때”에 해당하여 매각을 불허하여야 할 경우가 있을 수 있으나, 여기서 ‘매각기일’이라 함은 매각허가 또는 불허가의 대상이 된 매수가격의 신고가 이루어진 당해 매각기일을 의미하므로 여러 차례의 매각기일에서 매수가격의 신고 없이 매각불능으로 된 후 그 다음 기일에서 비로소 매수가격의 신고가 이루어진 경우에는 매수가격의 신고가 된 당해 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었는지 여부만을 따져 민사집행법(이하 ‘법’이라 한다) 제121조 제7호에 의하여 매각을 허가 또는 불허하여야 할 것이어서 당해 매각기일의 공고에 법규 위반이 없는 이상 이전의 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었다고 하더라도 이를 법 제121조 제7호 소정의 매각불허가사유에 해당한다고 보아 매각을 불허할 것은 아니다 ( 대법원 2001. 8. 30.자 99마7372 결정 참조).((22/1-O))

원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건에서 집행법원은 수회의 매각기일을 일괄지정하는 방식에 따라 제1회 매각기일을 2007. 10. 15.로, 제2회 매각기일을 2007. 11. 19.로, 제3회 매각기일을 2007. 12. 24.로, 제4회 매각기일을 2008. 1. 28.로 각 정하여 매각명령을 내리고 제1, 3, 4회 매각기일은 매각기일의 공고를 한 후 매각기일의 진행을 하였으나, 제2회 매각기일은 매각기일의 공고를 하지 아니한 사실, 재항고인은 제4회 매각기일에 참가하여 최고가매수신고인이 된 사실을 알 수 있는바, 집행법원이 제2회 매각기일의 공고를 하지 아니함으로써 법 제121조 제7호의 규정에 위반되었다 하더라도 제1회 및 제3회 매각기일에서 매수가격의 신고가 없어 매각이 불능으로 되고, 제4회 매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 이루어진 이 사건에 있어서 제2회 매각기일의 공고를 하지 아니하였다는 사유는 재항고인에 대한 매각을 불허하여야 하는 법 제121조 제7호 소정의 “경매절차에 중대한 잘못이 있는 때”에 해당된다고 볼 수 없는 것이다.

이와 견해를 달리하여 제2회 매각기일의 공고를 하지 아니한 때에는 그 후의 제4회 매각기일에서 허가할 매수가격의 신고가 이루어진 경우에도 법 제121조 제7호에 의하여 매각을 불허하여야 한다고 본 원심의 판단에는 법 제121조 제7호의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 취지의 재항고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 대법관 대법관 대법관   안대희(재판장) 김영란 김황식(주심) 이홍훈

 

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 ((22/2-O))

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때((22/1-O))

 

 

 

2.

매각물건명세서 및 매각기일공고가 농지법에서 정한 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성된 경우, 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고 가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것이므로 매각불허가 사유에 해당한다.((O))

 

[관련 판례]

대법원 2003. 12. 30.자 2002마1208 결정

[ 부동산낙찰허가 ] [공2004.2.15.(196),327]

【판시사항】

[1] 직권에 의한 경락불허가사유인 구 민사소송법 제633조 제6호 소정의 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지 여부에 대한 판단 기준

[2] 경매기일공고에 있어서 부동산의 표시를 요구하는 제도의 취지

[3] 입찰목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 입찰물건명세서 및 입찰기일공고가 이와 반대의 취지로 작성된 경우, 구 민사소송법 제633조 제5호, 제6호[現 민사집행법 제121조 제5호,제6호]에 정한 낙찰불허가사유에 해당하는지 여부(적극)

【결정요지】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제617조의2가 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다고 할 것이므로, 같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다.

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제618조가 경매기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 경매목적물의 특정과 경매목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다.

[3] 입찰물건명세서 및 입찰기일공고가 입찰 목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성되어, 일반인에게 입찰대상 물건에 대한 필요한 정보를 제공하는 역할을 할 부동산 표시를 그르친 하자가 있는 경우, 이와 같은 하자는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것이므로, 이는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조 제5호, 제6호 [現 민사집행법 제121조 제5호,제6호] 에 정한 낙찰(매각)불허가사유에 해당한다.((22/2-O))

 

【참조조문】[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제617조의2(현행 민사집행법 제105조 참조), 제633조 제6호(현행 민사집행법 제121조 제5호 참조), 제635조 제2항(현행 민사집행법 제123조 제2항 참조) [2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것)617조의2 제618조(현행 민사집행법 제106조 참조) [3] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제633조 제5호(현행 삭제), 제6호(현행 민사집행법 제121조 제5호 참조)

 

 

3.

매각허가에 대한 이의가 받아들여지지 아니한 경우에 이의를 진술한 이해관계인은 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐 별도로 매각에 관한 이의가 받아들여지지 아니한 데 대한 불복항고를 할 수 없다.((O))

 

[관련판례]

대법원 1983. 7. 1.자 83그18 결정

[ 부동산경락허가결정 ] [집31(4)민,1;공1983.10.15.(714),1400]

【판시사항】

경락에 관한 이의의 성질 및 이의가 배척된 경우의 불복 가부

【판결요지】

경락(=매각허가)에 관한 이의는 독립된 청구나 신청이 아니어서 경매법원이 이를 참고로 하여 경락(매각)허부의 결정을 선고하면 되는 것이고, 따로 그 이의에 대하여 인용한다거나 기각한다는 재판을 할 필요는 없는 것이며 이의가 받아들여지지 아니한 경우에도 이의를 진술한 이해관계인은 경락(=매각)허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐 별도로 경락(=매각)에 관한 이의가 받아들여지지 아니한데 대한 불복항고를 할 수 없다.((22/3-O))

【참조조문】경매법 제33조, 민사소송법 제632조[現 민사집행법 제120조]

 

민사집행법 제120조(매각결정기일에서의 진술)

① 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 하여야 한다.

② 매각허가에 관한 이의는 매각허가가 있을 때까지 신청하여야 한다. 이미 신청한 이의에 대한 진술도 또한 같다.

 

 

 

4.

채무자 및 소유자가 한 매각허가결정에 대한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못하지만, 채무자 및 소유자가 항고를 취하한 경우에는 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.((X))

 

[관련 법령]

 

민사집행법 제130조(매각허가여부에 대한 항고) 

①매각허가결정에 대한 항고는 이 법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다.

②민사소송법 제451조제1항 각호의 사유는 제1항의 규정에 불구하고 매각허가 또는 불허가결정에 대한 항고의 이유로 삼을 수 있다.

③매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.

④항고를 제기하면서 항고장에 제3항의 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 때에는 원심법원은 항고장을 받은 날부터 1주 이내에 결정으로 이를 각하하여야 한다.

⑤제4항의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥채무자 및 소유자가 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.((22/4-O))

⑦채무자 및 소유자 외의 사람이 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액(보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액을 한도로 한다)에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없다. 다만, 보증으로 제공한 유가증권을 현금화하기 전에 위의 금액을 항고인이 지급한 때에는 그 유가증권을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.

⑧항고인이 항고를 취하한 경우에는 제6항 또는 제7항의 규정을 준용한다.(=항고인이 항고를 취하한 경우 또한 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.)((22/4-O))

 

◈항고인이 항고를 취하한 경우에도 항고가 기각된 경우와 같이 취급하므로, 제130조 제6항, 제7항의 준용(제8항)에 의하여 위와 같이 보증의 반환이 제한된다. 재항고를 취하한 경우에는 항고기각으로 확정되어 항고가 기각된 경우(같은 조 제6항, 제7항)에 따라 처리하게 되므로 역시 보증의 반환이 제한된다.(제요 집행 2) 

 

5.

매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 생기므로 이에 대한 즉시항고의 제기기간은 선고일로 부터 진행한다.((O))

 

▶ 민사집행규칙  제74조(매각허부결정 고지의 효력발생시기) 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 생긴다.

 

그에 대한 즉시항고의 제기기간은 선고일로 부터 진행한다.(제요집행 1)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[출처 법학사 202020,22년 제26회,제28회 기출문제 및 해설 내용 과 관련된 자료를   사법정보공개포털(대한민국법원) 사이트(https://portal.scourt.go.kr/pgp/index.on?m=PGP1011M01&l=N&c=900),,     각종  블로그,  https://yklawyer.tistory.com/8213  // [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다:티스토리] ,// ChatGPT 등의 내용을 참조, 저의 학습정리순에  맞추어 발췌 , copy or 워드 작성(암기,이해 차원) 방법으로 정리하여 옮김을 알려드립니다]