Q.(22)부동산 강제경매절차에서 경매 목적 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정 관한 설명

[2022년 제28회]

 

1.

감정인은 민사집행법 제97조 제1항의 평가를 위하여 필요하면 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다.((O))

 

# 관련 법령

 

민사집행법 제97조(부동산의 평가와 최저매각가격의 결정) 

①법원은 감정인(鑑定人)에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다.

②감정인은 제1항의 평가를 위하여 필요하면 제82조제1항에 규정된 조치를 할 수 있다.

③감정인은 제7조의 규정에 따라 집행관의 원조를 요구하는 때에는 법원의 허가를 얻어야 한다.

 

민사집행법 제81조(첨부서류) 

①강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다. 

   <개정 2011. 4. 12.>

    1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서

    2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만,

       그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적

      을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

②채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다.

③제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.

④제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다.

⑤강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다.

 

민사집행법 제82조(집행관의 권한) 

①집행관은 제81조제4항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다.

②집행관은 제1항의 규정에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다.

 

2.

평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면,사진등을 붙여야 한다.((O))

 

# 관련 법령

 

제2절 부동산에 대한 강제경매

      제2관 강제경매

 

민사집행규칙 제51조(평가서) 

①법 제97조의 규정에 따라 부동산을 평가한 감정인은 다음 각호의 사항을 적은 평가서를 정하여진 날까지 법원에 제출하여야 한다.

1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 부동산의 평가액과 평가일

4. 부동산이 있는 곳의 환경

5. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항

6. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류ㆍ구조ㆍ평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항

7. 평가액 산출의 과정

8. 그 밖에 법원이 명한 사항

②평가서에는 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면ㆍ사진 등을 붙여야 한다.

 

 

3.

공유지분을 경매하는 경우에는 최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.((O))

 

# 관련 법령

 

민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매) 

① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.

②최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

4.

매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인일 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)은 매수신청을 할 수 없다.((O))

 

# 관련 법령

 

민사집행법 제59조(채무자 등의 매수신청금지)

 다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.

1. 채무자

2. 매각절차에 관여한 집행관

3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

 

 

5.

경매의 대상이 된 토지위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 항상 토지와 별개로 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 제외하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저매각가격으로 공고하여야 한다.((X))

 

# 유사 지문 출제 사례 및 관련 판례 아래 와 동일

https://lawlove.tistory.com/manage/newpost/245?type=post&returnURL=ENTRY

 

2. 다른 민사집행법 22년도에 또 출제된 지문 차이점 확인하여 인지 해 둘것.

입목에 관한 법률에 의하여 소유권보존등기가 된 입목은 토지로 부터 독립하여 부동산으로 취급되므로 독립하여 강제경매의 대상이 된다.((O))

 

▶ 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이나, 입목에관한법률에 따라 소유권보존등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 강제경매의 대상이 된다.(제요 집행 2)

 

 

대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정

[ 낙찰허가 ] [공1998.12.15.(72),2825]

 

【판시사항】

[1] 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 민사소송법 제648조 제2항 소정의 '최저 경매가격 기타 매각조건'의 의미

[2] 최초 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있는 경우, 부동산가격을 재평가하여야 하는지 여부(한정 소극)

[3] 과잉경매의 사전 방지를 위한 경매의 유보 여부와 경매법원의 재량

[4] 경매 대상 토지 위에 수목이 생립하고 있는 경우, 당해 토지의 평가 및 최저경매가격의 결정 방법

[5] 경매 대상 토지가 도시계획상 자연녹지지역 내 공원으로서 그 사용·수익에 공법상 제한이 있는 경우, 그 수목의 가액을 제외시킨 채 토지가격만을 평가하여 최저입찰가격을 결정한 것이 그 가격 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 낙찰불허 사유가 되는지 여부(적극)

【결정요지】

[1] 재경매는 종전의 경매절차를 속행하는 것으로서, 민사소송법 제648조 제2항에 의하여 재경매명령 후 최초의 재경매기일에 적용되는 최저경매가격 기타 매각조건이라 함은 전 경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일에서 정하여졌던 최저경매가격 기타 매각조건을 가리킨다.

[2] 최초의 경매가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 경매법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다.

[3] 과잉경매로 인한 채무자의 불이익은 경락단계에서 경락을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 점에 비추어 볼 때, 경매실시 전 단계에 있어서 부동산의 최저경매가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 경매를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 경매를 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다.

[4] 경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함하여 경매 대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지 평가에 포함되지 아니한다.((22②/2-O))

[5] 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용·수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 민사소송법 제663조 제2항, 제635조 제2항 및 제633조 제6호의 규정에 따라 낙찰을 불허하여야 한다.

 

【참조조문】[1] 민사소송법 제648조 제2항, 제663조 제2항[2] 민사소송법 제615조, 제663조 제2항[3] 민사소송법 제636조 제1항[4] 민법 제99조, 민사소송법 제615조, 제633조 제6호, 제635조 제2항, 제663조 제2항[5] 민사소송법 제615조, 제633조 제6호, 제635조 제2항, 제663조 제2항

【참조판례】[1] 대법원 1975. 5. 31.자 75마172 결정(공1975, 8481) [2] 대법원 1971. 9. 2.자 71마533 결정(집19-3, 민1)
대법원 1994. 12. 2.자 94마1720 결정(공1995상, 606) [3] 대법원 1978. 4. 20.자 78마45 결정(공1978, 10867)

[4] 대법원 1976. 11. 24.자 76마275 결정(공1977, 9634)

 

 

[출처 법학사 202020,22년 제26회,제28회 기출문제 및 해설 내용 과 관련된 자료를   사법정보공개포털(대한민국법원) 사이트(https://portal.scourt.go.kr/pgp/index.on?m=PGP1011M01&l=N&c=900),,     각종  블로그,  https://yklawyer.tistory.com/8213  // [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다:티스토리] ,// ChatGPT 등의 내용을 참조, 저의 학습정리순에  맞추어 발췌 , copy or 워드 작성(암기,이해 차원) 방법으로 정리하여 옮김을 알려드립니다]