Q.(22)등기명의인표시 변경등기 관한 설명

[2022년 제28회]  ·

 

1.  근저당권자인 법인의  취급지점이 변경된 때에는 등기명의인표시변경등기( 취급지점변경)를 먼저 하여야만 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기를 신청 할 수 있다.((O))

 

 

# 관련 등기선례

 

면책적채무인수로 인한 근저당권변경등기시에 근저당권자인 법인의 본점이전 또는 취급지점의 변경등기 등의 생략 가부

제정 1993. 9. 20. [등기선례 제4-458호, 시행 ]

근저당권설정등기후 저당목적 부동산의 매수인이 근저당채무를 인수하여 면책적채무인수로 인한 근저당권변경등기를 신청함에 있어 근저당권자인 법인의 본점이 이전된 경우 또는 취급지점이 변경된 때에는 등기명의인표시변경등기(근저당권자의 주소변경 또는 취급지점변경)를 한 후에 근저당권변경등기를 하여야 한다.((1-O))

(1993. 9. 20. 등기 제2368호 질의회답)             .............................................. 그렇지 않으면 법 제29조 제7호로 각하되기 때문이다.

 

참조조문 : 법 제56조, 비송사건절차법 제184조, 제185조

(출처: > 종합법률정보 규칙)

 

# 부동산등기법 제29조(신청의 각하)  등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다. 다만, 신청의 잘못된 부분이 보정(補正)될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2024. 9. 20.> 1. 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우 2. 사건이 등기할 것이 아닌 경우 3. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우 4. 제24조제1항제1호에 따라 등기를 신청할 때에 당사자나 그 대리인이 출석하지 아니한 경우 5. 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 아니한 경우 6. 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우 7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우 나. 신청정보와 등기기록의 등기의무자가 동일인임을 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 확인할 수 있는 경우 8. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우 9. 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우 10. 취득세(「지방세법」 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 말한다), 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우 11. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장ㆍ임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우 [시행일: 2025. 1. 31.] 제29조

 

2.소유권이전등기를 신청하는 경우, 주소변경이 아닌 개명 등의 변경사유가 있는 때에는 등기관은 직권으로 변경등기를 할 수 없다.((O))

 

★참조:

    규칙 제122조의 직권에 의한 등기명의인표시변경등기는 소유권이전등기 신청시에만 그것도 매도인의 주소변경등기만 한정해서 가능할

    뿐이다. 따라서 개명이나 주민등록번호 변경, 도로명주소로의 변경등의 경우에도 제외된다.

 

# 관련 등기규칙 

 

# 부동산등기규칙 제122조(주소변경의 직권등기) 

등기관이 소유권이전등기를 할 때에 등기명의인의 주소변경으로 신청정보 상의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하는 경우라도 첨부정보로서 제공된 주소를 증명하는 정보에 등기의무자의 등기기록 상의 주소가 신청정보 상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다. 다만, 제52조의2제1항에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2024. 11. 29.>

[시행일: 2025. 1. 31.] 제122조

 

# 부동산등기규칙 제52조의2(등기의무자의 동일성 판단 기준) 

① 신청정보의 등기의무자의 표시에 관한 사항 중 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)는 등기기록과 일치하고 주소(또는 사무소 소재지)가 일치하지 아니하는 경우에도 주소를 증명하는 정보에 의해 등기의무자의 등기기록상 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 확인되어 등기의무자의 동일성이 인정되는 경우에는 법 제29조제7호나목에 따라 신청을 각하하지 아니한다.

② 등기의무자가 외국인, 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 아니한 외국법인, 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

③ 등기의무자의 등기기록상의 주소가 신청에 따른 등기가 마쳐질 당시에 잘못 기록되는 등 등기명의인의 표시에 경정사유가 존재하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

[본조신설 2024. 11. 29.]
[시행일: 2025. 1. 31.] 제52조의2

 

 

3. 현재 효력 있는 권리에 관한 등기기록상의 등기명의인의 주민등록번호가 등기기록에 기록되어 있지 않는 경우, 그 등기명의인은 주민등록번호를 추가로 기록하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 신청할 수 있다.((O))

 

# 관련 등기예규

 

부동산등기기록의 주민등록번호 등 공시제한에 따른 업무처리지침

개정 2019. 5. 15. [등기예규 제1672호, 시행 2019. 5. 15.]

 

1.  목적

이 예규는 「부동산등기규칙」 제32조의 규정에 의하여 등기기록 중 등기명의인의 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호(이하 “주민등록번호 등”이라 한다) 일부를 공시하지 아니할 수 있도록 함에 따른 등기사항증명서 발급 및 열람방법 등 세부절차를 정함을 목적으로 한다.

2.  공시 제한 대상 및 범위 등

가. 공시 제한 대상

(1)등기명의인의 주민등록번호 등이 기록되는 모든 등기(소유권보존·이전등기, 저당권설정등기, 가등기 등)중 그 등기명의인이 개인(내국인, 재외국민, 외국인)인 경우 및 등기명의인이 법인 아닌 사단·재단인 경우에 한해서 그 개인 및 대표자의 주민등록번호 등의 일부

(2) 위의 경우에 해당되지 않는 법인, 법인 아닌 사단이나 재단, 국가, 지방자치단체 등 단체의 등록번호는 공시를 제한하지 아니한다.

나. 공시 제한 범위

등기명의인의 표시에 관한 사항 중 주민등록번호 등의 뒷부분 7자리 숫자

다. 등기사항증명서 발급 및 등기기록 열람 방법

(1) 원칙

(가)등기사항증명서는 등기명의인의 표시에 관한 사항 중 주민등록번호 등의 뒷부분 7자리 숫자를 가리고(예 : 000000 -＊＊＊＊＊＊＊) 발급하여 이를 교부한다.

(나)등기기록의 열람(인터넷열람 포함)은 등기명의인의 표시에 관한 사항 중 주민등록번호 등의 뒷부분 7자리 숫자를 가린 등기기록을 열람에 제공한다.

(2) 예외

다음 각 호에 해당하는 경우에는 대상 등기명의인의 주민등록번호 등은 공시를 제한하지 아니한다.

(가) 대상 등기명의인(말소사항 포함)의 주민등록번호 등을 입력하고, 등기기록에 그와 일치하는 주민등록번호 등이 존재하는 경우

(나) 공용목적(수용, 토지대장정리 등)으로 국가, 지방자치단체, 공익사업을 위한 토지등 취득 및 보상에 관한 법률 제8조에 의한 사업시행자 등이 그 신청과 이해관계가 있음을 소명한 경우

(다) 재판상 목적으로 신청인이 그 신청목적과 이해관계가 있음을 소명한 경우

(라) 수사기관이 범죄의 수사에 필요함을 소명한 경우

(3) 수작업폐쇄등기부 및 이미지폐쇄등기부의 특례

수작업폐쇄등기부 및 이미지폐쇄등기부의 경우 위 (1) 및 (2)의 규정에 따라 처리하되, 신청사건 수ㆍ발급면수ㆍ등기명의인 수 등이 과다하거나 등기부의 상태상 등기명의인의 주민등록번호 등의 식별이 용이하지 않아 주민등록번호 등의 공시를 제한하기 어려운 사정이 있는 경우에는 주민등록번호 등의 전부 또는 일부의 공시를 제한하지 아니할 수 있다.

라. 주민등록번호 등 입력 절차 등

(1) 등기소의 담당직원이 신청을 받은 경우

(가) 신청인이 주민등록번호 등이 기재된 등기사항증명서를 발급 받고자 하거나, 주민등록번호 등이 가려지지 않은 등기기록을 열람하고자 할 경우, 담당직원은 신청인으로 하여금 해당 등기기록상 등기명의인의 주민등록번호 등을 등기사항증명서 교부신청서에 기재하게 하거나 또는 구두나 메모형식 등으로 이를 확인하여 입력하여야 한다. 이때 담당직원은 주민등록번호 등이 기재된 교부신청서 등을 즉시 폐기하는 등 주민등록번호 등이 유출되지 않도록 세심한 주의를 기울여야 한다.

(나) 제2항 다호 (2)목 (나)부터 (라)까지의 경우에는 신청인의 성명, 주민등록번호 및 주민등록번호 등의 공시를 제한하지 아니하는 사유(부동산관련 소송절차에서 필요한 주소보정용 발급의 경우 관할지방법원, 사건번호, 원·피고 등)를 구체적으로 입력하여야 한다. 이때 담당직원은 주민등록번호 등의 공시를 제한하지 아니하는 사유를 소명하는 서면(신청기관의 공문 및 신청인의 신분증, 소송 수행상 필요한 경우에는 이를 입증할 수 있는 자료)을 확인하여야 하며, 그 소명서면은 전산 입력후 신청인에게 즉시 반환한다. 아울러 담당직원은 주민등록번호 등의 공시를 제한하지 아니하는 사유가 없음에도 주민등록번호 등의 공시를 제한하지 아니하는 등기사항증명서를 교부하거나, 이를 열람에 제공하지 않도록 주의하여야 한다.

(2) 무인발급기 또는 인터넷을 이용하는 경우

등기명의인의 주민등록번호 등이 기록된 등기사항증명서를 발급 받고자 하거나, 주민등록번호 등이 가려지지 않은 등기기록을 열람하고자 할 경우, 신청인이 해당 등기명의인의 주민등록번호 등을 입력하여야 한다.

마. 등기명의인의 주민등록번호 등 추가 표시변경등기

(1) 현재 효력 있는 권리에 관한 등기의 등기명의인의 주민등록번호 등이 등기기록에 기록되어 있지 않는 경우, 그 등기명의인은 주민등록번호 등을 추가로 기록하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 신청할 수 있다.((3-O))

(2) 위 표시변경등기를 신청할 때에는 주민등록표등(초)본 또는 부동산등기용등록번호증명서 등 추가 기재할 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호가 등기명의인의 것임을 증명하는 서면을 첨부하여야 하고, 등기관은 위 증명에 대한 심사를 엄격히 한 후에 그 수리여부를 결정하여야 한다. 특히 법인 아닌 사단ㆍ재단이 등기명의인일 경우에는 「법인 아닌 사단의 등기신청에 관한 업무처리지침」을 준용하여 부동산등기용등록번호증명서 외에 정관 기타의 규약, 대표자 또는 관리인을 증명하는 서면 등도 첨부하여야 하고, 등기관은 첨부된 서면을 종합적으로 고려하여 부동산등기용등록번호가 등기명의인의 것이고 신청인이 적법한 대표자나 관리인인 것에 대해 엄격히 심사를 하여야 한다.

(3) 위 표시변경등기를 신청하는 경우 등기원인은 ‘주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호 추가’로, 등기의 목적은 ‘등기명의인표시변경’으로, 등기원인일자는 등기신청일을 각 기재하여야 한다. 이 때의 등기기록례는 별지주)와 같다.

주 : 위 기록례는 부동산등기기재례집 제388항 참조

(출처:  종합법률정보 규칙)

 

 

4.등기관이 소유권이전등기를 할 때에 등기명의인의 주소변경으로 신청정보 상의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하는 경우라도 첨부정보로서 제공된 주소를 증명하는 정보에 등기의무자의 등기기록 상의 주소가 신청정보 상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시변경등기를 하여야 하나, 이는 자연인의 경우에 해당되며 법인의 본점 소재지가 변경된 경우에는 적용되지 않는다.((X))

 

 

# 관련 등기선례

 

소유권이전등기시 등기의무자가 법인의 경우에도 부동산등기법 제48조(직권에 의한 소유명의인 표시변경등기)가 적용되는지 여부

제정 1993. 9. 9. [등기선례 제4-531호, 시행 ]

 

 

소유권이전등기를 신청함에 있어서 법인인 등기명의인의 주소변경으로 신청서상의 등기의무자의 표시가 등기부와 부합하지 아니한 경우에, 법인의 주소를 증명하는 서면으로서 제출된 법인 등기부등ㆍ초본에서 등기의무자의 등기부상의 주소가 신청서상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나는 때에는 부동산등기법 제48조를 준용하여 등기공무원이 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 할 수 있다.((O))

(1993. 9. 9. 등기 제2285호 질의회답)

      ..............   , 법인의 주소를 증명하는 서면으로서 제공된 법인등기사항증명서에서 등기의무자의 등기부상의 주소가 신청서상의 주소로

                         변경된 사실이 명백히 나타나는 때에는 규칙 제122조를 준용하여 등기관이 직권으로 등기명의인표시 변경등기를 신청할 수

                         있다.( 제정 1993. 9. 9. [등기선례 제4-531호, 시행 ])

 

(출처:  종합법률정보 규칙)

 

 

# 부동산등기규칙 제122조(주소변경의 직권등기) 

등기관이 소유권이전등기를 할 때에 등기명의인의 주소변경으로 신청정보 상의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하는 경우라도 첨부정보로서 제공된 주소를 증명하는 정보에 등기의무자의 등기기록 상의 주소가 신청정보 상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다. 다만, 제52조의2제1항에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2024. 11. 29.>

[시행일: 2025. 1. 31.] 제122조

 

 

# 부동산등기법 제48조(등기사항) 

① 등기관이 갑구 또는 을구에 권리에 관한 등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.

1. 순위번호

2. 등기목적

3. 접수연월일 및 접수번호

4. 등기원인 및 그 연월일

5. 권리자

② 제1항제5호의 권리자에 관한 사항을 기록할 때에는 권리자의 성명 또는 명칭 외에 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호와 주소 또는 사무소 소재지를 함께 기록하여야 한다.

③ 제26조에 따라 법인 아닌 사단이나 재단 명의의 등기를 할 때에는 그 대표자나 관리인의 성명, 주소 및 주민등록번호를 함께 기록하여야 한다.

④ 제1항제5호의 권리자가 2인 이상인 경우에는 권리자별 지분을 기록하여야 하고 등기할 권리가 합유(合有)인 때에는 그 뜻을 기록하여야 한다.

 

5.  등기명의인의 국적이 변경되어 국적을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 신청하는 경우에는 국적변경을 증명하는 정보를 첨부정보로서 제공하고, 신청정보의 내용 중 등기원인은 "국적변경"으로, 그 연월일은 "새로운 국적을 취득한 날"로 제공하여야 한다.

 

# 관련 등기예규

 

아래 내용 전문 읽어 볼것

 

https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo330.do?contId=3320798&q=%EB%93%B1%EA%B8%B0%EC%98%88%EA%B7%9C%20%EC%A0%9C1686%ED%98%B8&nq=&w=yegu&section=yegu_tot&subw=&subsection=&subId=1&csq=&groups=2,7&category=&outmax=1&msort=&onlycount=&sp=&d1=&d2=&d3=&d4=&d5=&pg=1&p1=&p2=01&p3=&p4=&p5=&p6=&p7=&p8=&p9=&p10=&p11=&p12=&sysCd=&tabGbnCd=&saNo=&joNo=&lawNm=&hanjaYn=N&userSrchHistNo=&poption=&srch=&range=&daewbyn=N&smpryn=N&idgJyul=01&newsimyn=Y&trtyNm=&tabId=&save=Y&bubNm=#1733999676322

 

 

재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규

개정 2024. 5. 16. [등기예규 제1778호, 시행 2024. 5. 16.]

제8조 (국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경등기 등)

① 등기명의인의 국적이 변경되어 국적을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 신청하는 경우에는 국적변경을 증명하는 정보(예: 시민권증서, 귀화증서, 국적취득사실증명서, 폐쇄된 기본증명서 등)를 첨부정보로서 제공하고, 신청정보의 내용 중 등기원인은 "국적변경"으로, 그 연월일은 "새로운 국적을 취득한 날"로 제공하여야 한다((O)).

② 국적변경과 동시에 성명이 변경되어 국적변경을 증명하는 정보에 변경된 성명이 기재되어 있는 경우에는 제1항의 등기신청과 함께 성명을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 있다. 이와 달리 국적을 변경한 이후에 별도의 개명절차를 통하여 성명이 변경된 경우에는 개명을 원인으로 하는 등기명의인표시변경등기를 제1항의 등기신청과 별개의 신청정보로 신청하여야 하며, 개명을 증명하는 정보(예: 기본증명서, 법원의 개명허가기록)를 첨부정보로서 제공하여야 한다.

③ 내국인으로서 등기명의인이 되었던 자가 외국국적을 취득한 후 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에 국내거소신고나 외국인등록을 하지 않아 국내거소신고번호나 외국인등록번호를 부여받은 바가 없다면 등록번호를 변경하는 등기명의인표시변경등기를 선행하여 신청할 필요가 없다.

④ 국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경에 관한 기록례는 별지 제1호와 같다.

(출처:  종합법률정보 규칙)

 

 

 

[출처 법학사 202020,22년 제26회,제28회 기출문제 및 해설 내용 과 관련된 자료를  국가법령정보센터(https://www.law.go.kr),종합법률정보 규칙(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#//), 대한민국 법원 종합법률정보(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#1705108246144),각종 블로그,  https://yklawyer.tistory.com/8213 [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다:티스토리] 등의 내용을 참조, 저의 학습정리순에 맞추어 발췌 , copy or 워드 작성 방법으로 정리하여 옮김을 알려드립니다]