Q.농지 취득과 관련된 등기절차 관한 설명

[2020년 제26회]

 

1.

# 농지법 제2조(정의)  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2007. 12. 21., 2009. 4. 1., 2009. 5. 27., 2018. 12. 24., 2021. 8. 17., 2024. 1. 2.>      1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.           가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재                 배지로 이용되는 토지.((O)) 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.           나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지      2. “농업인”이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.      3. “농업법인”이란 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라           설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다.           가. 삭제 <2009. 5. 27.>           나. 삭제 <2009. 5. 27.>      4. “농업경영”이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다.      5. “자경(自耕)”이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분            의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물            을 재배하는 것을 말한다.      6. “위탁경영”이란 농지 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급하기로 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는            농업경영을 말한다.      6의2. “농지개량”이란 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말                 한다.           가. 농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위           나. 농지의 토양개량이나 관개, 배수, 농업기계 이용의 개선을 위하여 해당 농지에서 객토ㆍ성토 또는 절토하거나 암석을                  채굴하는 행위      7. “농지의 전용”이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을           말한다. 다만, 제1호나목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.      8. “주말ㆍ체험영농”이란 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년           생식물을 재배하는 것을 말한다. [시행일: 2025. 1. 3.] 제2조

 

 

2.3.

국가나 지방자치단체로부터 농지를 매수하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다.((X))

 

상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의 회복등을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부 할 필요가 없다.((O))

 

★유,무상을 불문하고 법률행위(계약 또는 단독행위)에 의한 소유권이전등기를 신청하는 경우에 제공한다. 상속 및 포괄유증은 법률규정에 의한 취득이기 때문에, 상속인에 대한 특정적 유증은 포괄승계인 상속으로 보기 때문에 , 공유물 분할은 선례변경 때문에 , 진정한 등기명의 회복은 획복이지 취득이 아니기 때문에 제공하지 아니한다.

 

 

농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침

개정 2018. 3. 7. [등기예규 제1635호, 시행 2018. 3. 7.]

1. 대상토지

이 지침은 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지(이하 "농지"라 한다)에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 해당 농지가 어느 시기에 조성, 등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문하고 이를 적용한다.

2. 농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 경우

가. 아래의 경우에는 「농지법」제8조 제1항의 규정에 의하여 농지의 소재지를 관할하는 시장(도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장이 발행하는 농지취득자격증명을 소유권이전등기신청서에 첨부하여야 한다.

(1) 자연인 또는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이 농지에 대하여 매매, 증여, 교환, 양도담보, 명의신탁해지, 신탁법상의 신탁 또는 신탁해지, 사인증여, 계약해제, 공매, 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증 등을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우. 다만, 아래 제3항에서 열거하고 있는 사유를 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 의한 학교, 「농지법시행규칙」제5조 관련 별표2에 해당하는 공공단체 등이 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

(3)「농지법」제6조제2항제9호의2에 따른 영농여건불리농지를 취득하여 소유 권이전등기를 신청하는 경우

나. 국가나 지방자치단체로부터 농지를 매수하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 동일 가구(세대)내 친족간의 매매등을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.((2.  O))

3. 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우

아래의 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

가. 국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

나. 상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우((3.  O))

다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 및 협의취득을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「징발재산정리에 관한 특별조치법」제20조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제91조의 규정에 의한 환매권자가 환매권에 기하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

라. 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 의한 동원대상지역내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」제2조 및 제3조의 규정에 의한 환매권자등이 환매권등에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

마. 「농지법」제17조의 규정에 의한 농지이용증진사업시행계획에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

바. 도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지에 대하여는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제83조 제3호 참조)

사. 「농지법」제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조의 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우( 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제20조제1항 참조)

아. 「농지법」제13조 제1항 제1호부터 제6호까지에 해당하는 저당권자가 농지저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 매수인이 없어 「농지법」제13조제1항의 규정에 의하여 스스로 그 경매절차에서 담보농지를 취득하는 경우 및 「자산유동화에 관한 법률」제3조의 규정에 의한 유동화전문회사 등이 「농지법」제13조 제1항 제1호 부터 제4호까지의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우

자. 한국농어촌공사가 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 의하여 농지를 취득하거나, 「농어촌정비법」제16조에 의하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

차. 「농어촌정비법」제25조 소정의 농업생산기반 정비사업 시행자에 의하여 시행된 환지계획 및 같은 법 제43조 소정의 교환 · 분할 · 합병에 따라 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 같은 법 제82조 소정의 농어촌관광휴양단지개발사업자가 그 사업의 시행을 위하여 농어촌관광휴양단지로 지정된 지역내의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

카. 「농어촌정비법」제96조의 규정에 의하여 지정된 한계농지등의 정비사업시행자가 정비지구안의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(같은 법 제100조 참조)

타. 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

파. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제13조 제1항 또는 제20조 제2항의 규정에 의한 공장설립등의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자 및 「중소기업창업 지원법」제33조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자가 당해 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우( 「기업활동 규제완화에 관한 특별조치법」제9조 제4항, 제13조 참조)

 

4.

종교단체(법인)가 농지에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 승소판결을 받은 경우에 소유권이전등기신청 가부

제정 2019. 3. 13. [부동산등기선례 제201903-6호, 시행 ]

농지에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부정보로서 제공할 필요가 없으나, 이는 농지의 소유가 제한되지 않는 자가 농지취득자격증명의 제공 없이 소유권이전등기를 신청할 수 있다는 것이지 농지의 소유가 제한되는 자가 농지를 취득할 수 있다는 것은 아니므로, 종교단체(법인)가 농지에 대하여 취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구소송에서 승소판결을 받았더라도 농지 소유 제한의 예외사유(농지법 제6조제2항 참조)에 해당하는 경우가 아니라면 이 판결에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 없다.((O))

(2019. 3. 13. 부동산등기과－626 질의회답)

참조조문 : 민법 제245조, 농지법 제2조, 제6조, 제8조, 같은 시행령 제6조, 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 폐지) 제6조

참조선례 : 2005. 7. 27. 부동산등기과-1029 질의회답, 2013. 4. 30. 부동산등기과-973 질의회답

# 농지법 제6조(농지 소유 제한)  ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다). <개정 2008. 2. 29., 2008. 12. 29., 2009. 5. 27., 2009. 6. 9., 2012. 1. 17., 2012. 12. 18., 2013. 3. 23., 2016. 5. 29., 2017. 10. 31., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13., 2021. 8. 17.> 1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 2. 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지ㆍ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우 4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우 6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다) 7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우 8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우 9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우 9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우 10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우 나. 「농어촌정비법」 제16조ㆍ제25조ㆍ제43조ㆍ제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 마. 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 바. 「공공토지의 비축에 관한 법률」제2조제1호가목에 해당하는 토지 중 같은 법 제7조제1항에 따른 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우. 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하여야 한다. ③ 제23조제1항제1호부터 제6호까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 농지를 계속 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.> ④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다. # 농지법 제8조(농지취득자격증명의 발급)  ①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다. <개정 2009. 5. 27.> 1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우 2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우 3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우 ②제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조제2항제2호ㆍ제7호ㆍ제9호ㆍ제9호의2 또는 제10호바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하지 아니하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하지 아니하여도 발급신청을 할 수 있다. <개정 2009. 5. 27., 2021. 8. 17., 2023. 8. 16.> 1. 취득 대상 농지의 면적(공유로 취득하려는 경우 공유 지분의 비율 및 각자가 취득하려는 농지의 위치도 함께 표시한다) 2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계ㆍ장비ㆍ시설의 확보 방안 3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다) 4. 농지취득자격증명을 발급받으려는 자의 직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리 ③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자 등 농림축산식품부령으로 정하는 자가 농지취득자격증명 발급을 신청한 경우 제44조에 따른 농지위원회의 심의를 거쳐야 한다. <신설 2021. 8. 17.> ④ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급 신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 7일(제2항 단서에 따라 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 4일, 제3항에 따른 농지위원회의 심의 대상의 경우에는 14일) 이내에 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다. <신설 2021. 8. 17., 2023. 8. 16.> ⑤제1항 본문과 제2항에 따른 신청 및 발급 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021. 8. 17.> ⑥제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다. <개정 2021. 8. 17.> ⑦ 농지취득자격증명의 발급에 관한 민원의 처리에 관하여 이 조에서 규정한 사항을 제외하고 「민원 처리에 관한 법률」이 정하는 바에 따른다. <신설 2021. 8. 17.>

 

 

5.

지목은 농지이나 토지의 현상이 농지가 아니라는 관할관청의 증명

제정 2012. 10. 5. [등기선례 제201210-1호, 시행 ]

1. 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여는 농지취득자격증명을 첨부하지 않고서도 소유권이전등기를 신청할 수 있다((O))(등기예규 제1415호 3. 타목). 여기서 관할관청이 발급하는 서면은 “농지취득자격증명의 대상 토지가 농지법에 의한 농지에 해당되지 아니한다.”는 뜻이 기재된 미발급사유통보서를 말한다(농림수산식품부 예규 제23호 ‘농지취득자격증명 발급심사요령’ 제9조 제3항 제1호).

2. 관할관청이 신청인에게 통보한 농지취득자격증명 미발급사유가 ①신청대상 토지가 「농지법」 제2조 제1호에 따른 농지에 해당하지 아니하는 경우 :『신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함』, ②신청대상 농지가 자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 :『신청대상 농지는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지임(“도시계획구역안 주거지역으로 결정된 농지” 등 해당 사유를 기재)』, ③신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우 : 『취득원인이 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우에 해당함』과 같은 취지(위 농림수산식품부 예규 제9조 제3항 제1호부터 제3호까지 참조)로 해석되는 경우에는 농지취득자격증명 없이 지목이 전, 답 또는 과수원인 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청할 수 있을 것이나, ④신청대상 농지가 「농지법」을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우 : 『신청대상 농지는 취득 시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음』과 같은 취지(위 농림수산식품부 예규 제9조 제3항 제4호 참조)인 경우에는 농지취득자격증명을 제출하여야 한다.

(2012. 10. 05. 부동산등기과－1891 질의회답)

 

 

 

 

[출처 법학사 2020년 제26회 기출문제 및 해설 내용 과 관련된 자료를  국가법령정보센터(https://www.law.go.kr),종합법률정보 규칙(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#//), 대한민국 법원 종합법률정보(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo290.do#1705108246144),각종 블로그,  https://yklawyer.tistory.com/8213 [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다:티스토리] 등의 내용을 참조, 저의 학습정리순에
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